La société civile immobilière, plus connue sous le nom de SCI, est une société civile dont l’objet est un bien immobilier. La SCI fait partie des sociétés patrimoniales et sa création peut être réalisée par au moins deux personnes. Elles seront considérées comme partenaires, et de la même manière, propriétaires d’un bien immobilier.
Création d’une SCI
C’est un processus plus simple et plus rapide que celui de la création d’une société commerciale, par exemple. Après que les statuts soient rédigés, il suffit de publier les informations essentielles au JAL (Journal d’annonces légales) et d’enregistrer la SCI en déposant une copie des statuts au centre de procédures commerciales ou au centre de formalités des entreprises (CFE). C’est en quelque sorte le greffe judiciaire qui sera chargé de transmettre aux organes fiscaux.
• La SCI familiale
La SCI familiale est une SCI composée des membres d’une même famille qui doivent chacun verser un droit de participation. Chaque personne reçoit en échange des parts sociales et devient propriétaire d’un bien. En revanche, ils doivent désigner un administrateur pour assurer une bonne gestion au jour le jour. Par contre, les décisions les plus importantes seront prises par vote en assemblée, sur la base de la majorité définie dans les statuts. C’est à ce stade qu’un professionnel du droit, tel qu’un notaire, doit rédiger les statuts de la SCI. Enfin, il est nécessaire de préciser qu’il n’est pas obligatoire de rendre publics les statuts susmentionnés et qu’il n’y a pas non plus de capital social minimum.
• SCI à capital variable
La société civile immobilière peut être à capital variable ou à capital fixe. Une SCI à capital fixe est constituée d’un montant unique que les associés ne peuvent modifier que par une procédure contraignante et très coûteuse. D’autre part, le capital variable de la société civile immobilière est composé de deux quantités, soit un seuil et une limite. Pour ce deuxième cas, les associés peuvent librement modifier le capital de la SCI.
Les avantages de la SCI
Le recours à la création d’une SCI peut dans certains cas faciliter la transmission d’un bien immobilier. Par exemple, après un décès, plusieurs personnes peuvent devenir propriétaires d’un même bien indivis, évitant ainsi l’indivision. Toutefois, les héritiers doivent se mettre d’accord sur les décisions à prendre, une affaire qui n’est pas toujours facile à gérer entre les membres de la famille.
En revanche, il faut souligner que, dans le cadre d’une société civile immobilière, d’éventuelles divergences peuvent survenir entre les partenaires. D’une manière générale, cela ne devrait pas constituer un obstacle sur la prise de décision, puisque celle-ci serait imposée par l’administrateur de la société.
En outre, l’un des associés peut décider de vendre ses parts dans la SCI pour récupérer sa part de participation en numéraire, sans que cela n’entraîne la vente du bien immobilier.
La création d’une SCI permet également de réaliser un tel transfert avec des conditions fiscales plus avantageuses. En revanche, les droits de donation s’appliquent après déduction fiscale, qui sera renouvelable tous les 15 ans. Ainsi, il est possible de transférer un bien immobilier sans presque rien payer en termes de droits de donation. Il sera aussi possible de démembrer les parts de la SCI.